Par Maître Paul D'Andrea, avocat en droit de l'urbanisme
Par une décision du 11 juin 2026, le Conseil d'État juge que le titulaire d'un permis de construire contesté devant le juge administratif peut demander un permis modificatif de régularisation, même lorsque les travaux sont achevés, sans attendre que le juge mette lui-même en œuvre une procédure de régularisation.
En bref
- En principe, un permis modificatif ne peut être délivré qu'avant l'achèvement de la construction.
- Lorsqu'un permis de construire fait l'objet d'un recours, son titulaire peut toutefois demander un permis modificatif de régularisation en cours d'instance, sans que l'achèvement des travaux puisse lui être opposé.
- Cette possibilité existe même si le juge n'a pas encore mis en œuvre les articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
- Le pétitionnaire peut donc prendre l'initiative de régulariser son permis sans attendre une intervention du juge.
Le principe : pas de permis modificatif après l'achèvement des travaux
En principe, l'autorité compétente ne peut délivrer un permis modificatif au titulaire d'un permis en cours de validité que tant que la construction autorisée n'est pas achevée.
Une fois les travaux terminés, le pétitionnaire qui souhaite modifier son projet doit normalement déposer une nouvelle demande d'autorisation adaptée aux travaux envisagés.
La délivrance d'un permis modificatif après achèvement des travaux constitue donc une exception.
L'exception : la régularisation d'un permis de construire contesté
Le code de l'urbanisme permet au juge administratif de favoriser la régularisation d'un permis de construire faisant l'objet d'un recours, y compris lorsque les travaux sont déjà achevés.
L'article L. 600-5 du code de l'urbanisme permet notamment au juge de prononcer une annulation limitée lorsqu'un vice n'affecte qu'une partie du projet.
L'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme lui permet également de surseoir à statuer afin de laisser au titulaire du permis le temps de régulariser l'irrégularité constatée.
Dans sa décision du 11 juin 2026, le Conseil d'État précise toutefois que le pétitionnaire n'a pas à attendre l'intervention du juge.
Lorsqu'il saisit l'autorité compétente, en cours d'instance, d'une demande de permis modificatif destinée à régulariser le permis de construire contesté, l'achèvement des travaux ne peut pas lui être opposé.
Cette solution s'applique même lorsque le juge n'a pas encore mis en œuvre les articles L. 600-5 ou L. 600-5-1, ni informé les parties qu'il envisageait de surseoir à statuer.
Le pétitionnaire peut prendre l'initiative de régulariser son permis
La décision renforce donc la marge de manœuvre du titulaire d'un permis de construire attaqué.
Face à un recours, celui-ci peut analyser les moyens invoqués par le requérant et, lorsqu'une irrégularité est susceptible d'être régularisée, solliciter directement un permis modificatif de régularisation.
Il n'est pas nécessaire d'attendre que le juge identifie lui-même le vice ou engage une procédure de régularisation.
Cette faculté peut permettre de sécuriser le permis de construire en cours de contentieux et de réduire le risque d'annulation de l'autorisation initiale.
Dans l'affaire jugée
Dans l'affaire soumise au Conseil d'État, un permis de construire avait été délivré en 2015 par la commune de Saint-Restitut, dans la Drôme, pour l'extension d'une maison et la réalisation d'une piscine.
Deux permis modificatifs avaient ensuite été délivrés en 2019 et 2020.
Un voisin contestait ces autorisations. Le second permis modificatif avait notamment été obtenu en cours d'instance afin de régulariser le premier.
Le requérant soutenait que ce permis modificatif ne pouvait pas être légalement délivré dès lors que la construction était déjà achevée.
Le Conseil d'État juge cet argument inopérant : lorsque le permis modificatif est demandé en cours d'instance afin de régulariser le permis contesté, l'achèvement des travaux ne fait pas obstacle à sa délivrance.
Quelles conséquences pour les porteurs de projet ?
Pour les promoteurs, constructeurs, aménageurs et autres porteurs de projet, cette décision présente un intérêt pratique important.
Lorsqu'un permis de construire fait l'objet d'un recours, la défense du projet peut passer par une démarche active de régularisation, y compris lorsque les travaux sont déjà terminés.
Il est notamment possible de :
- analyser rapidement les moyens soulevés contre le permis ;
- identifier les éventuelles irrégularités susceptibles d'être régularisées ;
- solliciter un permis modificatif adapté sans attendre une initiative du juge ;
- produire ensuite cette autorisation dans le cadre du contentieux en cours.
La régularisation n'est toutefois pas automatique. Elle suppose que le vice affectant le permis puisse juridiquement être corrigé.
La solution ne vaut pas pour tous les projets achevés
La décision du Conseil d'État ne signifie pas que tout projet achevé peut librement faire l'objet d'un permis modificatif.
La solution concerne spécifiquement le cas d'un permis de construire contesté devant le juge, pour lequel le pétitionnaire sollicite en cours d'instance une autorisation destinée à régulariser l'irrégularité invoquée.
Avant d'engager une telle démarche, il convient notamment de vérifier :
- la nature exacte de l'irrégularité reprochée au permis ;
- la possibilité de la régulariser par un permis modificatif ;
- l'incidence de cette nouvelle autorisation sur le contentieux en cours ;
- la cohérence entre le projet réalisé, le permis initial et le permis de régularisation envisagé.
L'accompagnement par un avocat en droit de l'urbanisme permet d'apprécier l'opportunité d'une régularisation et d'en sécuriser la mise en œuvre.
Autre précision importante de la décision
Le Conseil d'État précise également que l'autorité compétente ne peut pas exiger que la demande de permis modificatif porte sur d'autres travaux au seul motif que ceux-ci auraient été réalisés en méconnaissance du permis initial.
Cela ne prive toutefois pas l'administration de ses pouvoirs de contrôle.
Une fois les travaux achevés, elle peut notamment vérifier leur conformité à l'autorisation délivrée et, le cas échéant, mettre en œuvre les procédures prévues par les articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l'urbanisme
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Questions fréquentes
Peut-on obtenir un permis modificatif après l'achèvement des travaux ?
En principe, non. Toutefois, lorsqu'un permis modificatif est demandé en cours d'instance afin de régulariser un permis de construire contesté, l'achèvement des travaux ne peut pas être opposé au pétitionnaire.
Peut-on régulariser un permis de construire pendant un recours ?
Oui. Le titulaire d'un permis contesté peut demander un permis modificatif de régularisation au cours du contentieux, sous réserve que l'irrégularité invoquée puisse effectivement être régularisée.
Faut-il attendre que le juge propose une régularisation ?
Non. Le pétitionnaire peut prendre lui-même l'initiative de demander un permis modificatif de régularisation, même si le juge n'a pas encore mis en œuvre les articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
L'achèvement des travaux empêche-t-il toute régularisation ?
Non. Dans le cas particulier d'un permis de construire contesté en justice, l'achèvement des travaux ne fait pas obstacle à la délivrance d'un permis modificatif destiné à régulariser le permis litigieux.
Que faire si mon permis de construire est attaqué ?
Il est recommandé d'analyser rapidement les moyens du recours afin de déterminer si une régularisation est possible et s'il est opportun de solliciter un permis modificatif en cours d'instance. L'intervention d'un avocat en droit de l'urbanisme peut permettre de définir la stratégie contentieuse et de régularisation la plus adaptée.
Source : Conseil d'État, 5e-6e chambres réunies, 11 juin 2026, n° 502265, publié au recueil Lebon
Par Maître Paul D'Andrea, avocat en droit de l'urbanisme et de l'aménagement, au service des porteurs de projets.
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